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Sachverständigenbüro Eimermacher

Wertermittlungsverfahrenerfahren


Normierte Verfahren
Die Durchführung der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Sie wird ergänzt durch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), die Hinweise zur Durchführung der Verkehrswertermittlung mit dem Ziel gibt, einheitliche und marktgerechte Grundsätze und Verfahren sicherzustellen. 

Die (ImmoWertV) definiert in den §§ 15 - 23 drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung, die als gesetzlich normierte Verfahren zu betrachten sind: 

  • Vergleichswertverfahren 
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Verwendung von Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken, die eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück aufweisen müssen. 

  • Ertragswertverfahren 
Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei Immobilien Anwendung, deren Preis am Grundstücksmarkt nach dem Ertrag beurteilt wird. Dies sind zum Beispiel Mietwohnungen und gewerblich genutzte Immobilien.

  • Sachwertverfahren 
Das Sachwertverfahren findet bei Immobilien Anwendung, deren Nutzung nicht vorrangig auf einen Ertrag ausgerichtet ist. Bei diesen Immobilien, zu denen z.B. Einfamilienhäuser zählen, bestimmt sich der Preis durch den Wert des Bodens und den Substanzwert des Gebäudes. 

Weitere Verfahren
Weitere mögliche Verfahren der Wertermittlung sind das Residualwertverfahren und das Discounted-Cashflow-Verfahren. 

Das Residualwertverfahren ermittelt mit Hilfe einer fiktiven Bauträgerkalkulation den Wert des Grundstücks aus dem Wert des Endproduktes (z.B. Eigentumswohnungen) abzüglich der Herstellungskosten und des Bauträgergewinns. 

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren wird insbesondere von angelsächsischen Investoren zur Wertermittlung von größeren ertragsorientierten Immobilien, wie z.B. Bürohäusern und Einkaufszentren, angewendet. Die Methode stützt sich auf die Abzinsung zukünftiger Zahlungsströme. 

Diese beiden Verfahren gehören nicht zu den normierten Verfahren, da sie zahlreiche individuelle, investorenspezifische Annahmen zu Grunde legen, die nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr widerspiegeln. Aus diesem Grund werden sie üblicherweise im Rahmen einer Investitionsrechnung oder zur Plausibilisierung anderer Verfahrensergebnisse verwendet.